Mikä on taloyhtiön vastuulla? Mikä on osakkeenomistajan vastuulla? Taloyhtiön kunnossapidon jakautuminen eri tahojen kesken on yksi eniten kysymyksiä herättävä aihe taloyhtiöasumisessa. On erityisen tärkeää, että isännöinti ja taloyhtiön hallitus tuntevat kunnossapitovastuun periaatteet, mutta tiedosta on hyötyä myös osakkeenomistajille. Toki myös vuokralaisten on hyvä tietää, mikä kodissa kuuluu kellekin.
Voit lukea aiheen perusperiaatteet tästä artikkelista, jonka lopusta löydät myös tiivistelmän vastuunjaosta tiloittain. Jos hahmotat asian paremmin kuvina, kurkkaa 3D-vastuunjakotaulukko täältä.
Asunto-osakeyhtiölaki määrää taloyhtiön vastuunjaon raamit
Kunnossapitovastuun jakautumisesta taloyhtiön ja osakkeenomistajan välillä säädetään asunto-osakeyhtiölain 4 luvussa. Lähtökohtana on, että taloyhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin, kun se ei kuulu osakkeenomistajalle. Taloyhtiö huolehtii ja vastaa rakennusten rakenteista, eristeistä ja perusjärjestelmistä, kuten lämmitys-, sähkö, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmät. Taloyhtiön kunnossapitovastuu koskee sellaisia rakenteita, eristyksiä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen. Lisäksi taloyhtiö vastaa osakkeenomistajan tekemistä asennuksista, jos ne rinnastuvat yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen, ja ovat tapahtuneet yhtiön valvonnan alaisuudessa asunto-osakeyhtiölain mukaisesti. Voit lukea valvonnan tärkeydestä lisää remontointia käsittelevästä artikkelistamme.
Osakkeenomistaja vastaa puolestaan huoneiston sisäosista, kuten lattia- ja seinäpintojen kunnossapidosta. Hänen on huolehdittava huoneistosta siten, että taloyhtiön vastuulla olevat rakenteet tai järjestelmät eivät vaurioidu. Osakas ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka syntyy huoneiston normaalin käytön myötä. On hyvä muistaa, että osakkaan velvoitteiden laiminlyönti voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen tai jopa asunnon hallintaanottoon. Siksi asunnon kuntoa kannattaa tarkkailla ja tarvittavia huoltotoimenpiteitä tehdä säännöllisesti.
Muista yhtiöjärjestyksen määräykset vastuunjaosta
Vastuunjaon osalta on tärkeä tarkistaa aina myös yhtiöjärjestyksen määräykset. Yhtiöjärjestyksessä taloyhtiö voi poiketa lain yleisistä säännöistä ja määrittää esimerkiksi osakkeenomistajalle vastuun sellaisista asioista, jotka tavallisesti kuuluvat yhtiölle, tai ottaa vastuulleen osakkaalle tyypillisesti kuuluvia tehtäviä. Poikkeukset voivat koskea kaikkia osakkaita tai vain tiettyjä huoneistoja. Asunto-osakeyhtiölain säännökset kunnossapitovastuun jakautumisesta ovat myös melko suppeita, joten täsmennykset yhtiöjärjestyksessä ovat usein paikallaan.
Jos kunnossapitovastuun jakoa halutaan muuttaa, tulee sen olla selvästi kirjattuna yhtiöjärjestykseen, jotta osakkaat varmasti ymmärtävät, mitkä tehtävät kuuluvat hänelle ja mitkä yhtiölle. Esimerkiksi taloyhtiö, jossa on jälkikäteen rakennettu ullakkohuoneistoja, voi määrätä yhtiöjärjestyksessä, että vain nämä huoneistot vastaavat omasta ilmanvaihtojärjestelmästään, vaikka muu talo toimii painovoimaisella ilmanvaihdolla. Tällaisissa tilanteissa yhtiöjärjestyksen määräysten tulee olla selkeitä, jotta osakkaat ymmärtävät, mitä kukin vastaa.
Yhtiöjärjestys on useimmiten luettavissa taloyhtiön asukkaiden asukaskanavista, Konnun asiakkaiden portaaliin pääset helposti tästä
Taloyhtiö voi halutessaan teetättää omaan lukuunsa myös osakkaan vastuulle kuuluvia kunnossapitotöitä, jos kaikkien osakkaiden saama hyöty on yhtä suuri. Nämä ovat esimerkiksi ikkunoiden tiivisteiden vaihdot tai palovaroittimet. Vaikka taloyhtiö suorittaisikin tällaisen kunnossapitotyön, säilyy vastuu edelleen osakkaalla alkuperäisen vastuunjaon mukaisesti.
Mitä huomioida vian tai vaurion ilmetessä?
Omaa huoneistoa tulee hoitaa huolellisesti oli sitten osakkeenomistaja tai vuokralainen. Osakas on kuitenkin vastuussa omalle kunnossapitovastuulleen kuuluvien toimien hoitamisesta. Lisäksi asunnossa olevia asennuksia tai laitteita, kuten ilmanvaihtojärjestelmää, on käytettävä suositusten mukaisesti. Huolellista hoitoa on myös säännöllinen siivous.
Osakkaalla on kuitenkin velvollisuus ilmoittaa havaitsemistaan puutteista tai vioista isännöintiin ja/tai taloyhtiön hallitukselle. Vuokralaisen on syytä ilmoittaa viasta vuokranantajalleen. Vian selvityskulut kuuluvat lähtökohtaisesti sille osapuolelle, joka on vastuussa kunnossapidosta asunto-osakeyhtiölain ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti.
Taloyhtiön vastuunjako tiloittain
Alla oleva listaus vastuunjaosta noudattaa yleisesti käytössä olevaa Kiinteistöliiton laatimaa yksityiskohtaisempaa suositusta ja tulkintaa lain sisällöstä. Muista kuitenkin aina tarkistaa myös yhtiöjärjestyksen sisältö! Voit myös aina kysyä neuvoa isännöinnistä, Konnun paikalliset asiakaspalvelut löydät helposti täältä.
Keittiö
Kuten sanotaan, keittiö on kodin sydän ja myös vastuunjaon kannalta yksi tärkeimmistä asunnon tiloista. Osakas vastaa keittiössä mm. kodinkoneista, laitteista ja niiden liitäntäletkuista, lue tästä tarkemmin 👇🏼
Taloyhtiön vastuulla
- Liesituuletin, joka on kytketty ilmanvaihtojärjestelmään ja liesikupu, jossa on huoneiston ilmanvaihtokoneen säätimet
- Perustasoinen hana
- Pesualtaiden poistoputket ja hajulukot (viemärijärjestelmän osat)
- Ilmanvaihtoventtiilit (ilmanvaihtojärjestelmän osa)
- Lämmityspatteri (lämmitysjärjestelmän osa)
- Pistorasiat ja valokytkimet, lieden sähkörasia (sähköjärjestelmän osat)
Osakkaan vastuulla
- Jääkaappi, pakastin, viileäkaappi
- Astianpesukone ja sen tulo- ja poistoletkut
- Liesi ja lieden sähköjohto
- Liesituuletin/aktiivihiililiesikupu, joka ei ole järjestelmään kytketty
- Rasvasuodattimen puhdistaminen
- Muut kodinkoneet
- Kiintokalusteet: ylä- ja alakaapit, hyllyt ja työtasot
- Kiintokaappien välilaatoitukset
- Pesualtaat ja niiden tiivistykset (silikonit)
- Lattioiden, seinien ja katon pintamateriaalit, esim. laatat, parketti
Kylpyhuone ja WC
Kylppärin ja wc:n säännölliseen hoitoon, huoltoon ja kunnossapitoon kannattaa kiinnittää erityistä huomiota, jotta tärkeät tilat pysyvät hyvässä kunnossa! Märkätilojen korjaaminen on työlästä ja arvokasta, joten ennaltaehkäisy on paikallaan. Osakkaan vastuulle kuuluu kylpyhuoneessa esim. suihku, peilikaappi valaisimineen ja pistorasioineen.
Taloyhtiön vastuulla
- Perustasoiset vesihanat ja sekoittajat
- WC-istuin
- Lattia-, katto- ja seinärakenteet
- Märkätilan kynnyksen rakenne
- Vedeneristeet ja höyrynsulut
- Vesi- ja viemäriputket, hajulukko
- Lattiakaivo
Osakkaan vastuulla
- Amme ja pesuallas
- Suihku ja käsisuihku letkuineen
- Suihkukaappi ja suihkuseinä
- Peilikaappi valaisimineen ja pistorasioineen
- Koukut, telineet ja muut kiintokalusteet ja hyllyt
- Pyykinpesukone
- Pyykinpesukoneen täyttö- ja poistoletkut liitäntäosineen
- Kuivauskaappi tai -rumpu ja sen tulo- ja poistoputket
- Lattia-, katto- ja seinäpinnat ja pinnoitteet, esim. laatat, laattojen saumat ja silikonit
- Lattiakaivon puhdistus
Huoneistosauna
Jos huoneistosauna kuuluu taloyhtiön perustasoon, jakautuu kunnossapitovastuu osakkaan ja taloyhtiön kesken. Osakkaalle kuuluvaa ovat esimerkiksi saunan lauteet, kiuas ja kiukaan kaapeli.
HUOM! Jos sauna on rakennettu osakkaan muutostyönä, kuuluvat kunnossapito- ja korjaustoimet kokonaan osakkeenomistajan vastuulle.
Taloyhtiön vastuulla
- Lattia-, katto ja seinärakenteet
- Veden- ja lämmöneristeet, höyrysulut
- Viemäriputket
- Lattiakaivo
- Kiukaan seinärasia
- Ilmanvaihtoventtiili
- Lämmityspatteri
Osakkaan vastuulla
- Sisäpinnat: lattia, katto ja seinäpinnat ja pinnoitteet
- Saunan paneelit ja lauteet
- Kiuas ja kiukaan kaapeli
- Valaisin ja polttimot
- Saunan ovi
- Lattiakaivon puhdistus
Huoneiston sisäosat
Osakas vastaa sisäosien kunnossapidosta ja korjaamisesta niiltä osin, kun ne eivät kuulu taloyhtiölle. Myös laitteet, jotka eivät ole osa perusjärjestelmien toimivuutta kuuluvat osakkaalle. Esimerkiksi valaisimet ja lamput, listat ja kaapit kuuluvat osakkaalle.
Taloyhtiön vastuulla
- Lattia, katto, porras ja seinärakenteet
- Lämmön- ja äänieristeet
- Valokatkaisijat ja pistorasiat
- Antennirasiat
- Lämmityspatterit
- Korvausilmaventtiilit
Osakkaan vastuulla
- Lattia-, katto-, porras- ja seinäpinnat ja pinnoitteet
- Katto- ja jalkalistat
- Verhotangot
- Kiinteät kaapistot ja komerot
- Valaisimet ja lamput
- Poistoilmaventtiilin puhdistus
- Pattereilla toimiva palovaroitin
- Sulakkeet
Ikkunat
Ikkunoiden osalta vastuu on melko simppeli: ulkopuoliset osat ovat yhtiöllä, sisäpuoliset osakkaalla. Osakkaalle erityisen suositeltavaa on pitää silmällä sisäpuitteiden tiivisteitä ja vaihdattaa ne tarvittaessa. Tiivisteestä riippuen vaihtovälit ovat 2-10 vuotta.
Taloyhtiön vastuulla
- Uloin lasi
- Ulkopuite ja karmi
- Ulkopuolen kunnossapito ja maalaus
- Ulkopuitteen heloitus
- Ulkoa tulevan kosteuden aiheuttamat lahoviat sisä- ja välipuitteissa
Osakkaan vastuulla
- Sisälasit
- Sisä- ja välipuite
- Sisäpuolen kunnossapito ja maalaus
- Sisäpuitteen tiivistys
- Sisäpuitteen heloitus
- Tuuletusluukku
- Sälekaihtimet
- Verholauta- ja tanko
- Ikkunalauta
Ovet ja avaimet
Ovien ja avainten kunnossapito on niin asukkaan omaisuuden kuin koko taloyhtiön turvallisuuden kannalta tärkeää! Yhtiö vastaa lukkojen ja avainten kunnossapidosta, mutta osakkaan tulee huolehtia, että avaimet pysyvät tallessa ja että ne eivät pääse luvatta ulkopuolisen haltuun ja väärinkäytettäväksi. Avaimiin ei kannata koskaan laittaa tunnistetietoja kuten osoitetta. Jos avain häviää tai joutuu ulkopuolisen haltuun, ilmoita asiasta hallitukselle/isännöintiin. Katoamistapauksissa on aina selvitettävä, voiko avainta käyttää väärin.
Osakas voi usein tilata lisää avaimia omalla kustannuksellaan isännöintitoimiston kautta. Konnun asiakkaiden avaintilaukset hoituvat kätevästi sähköisesti täällä
Taloyhtiön vastuulla
- Ulko-ovi, tiivisteet, pinnoite ja helat
- Ulko-oven kynnys
- Postiluukku ja nimikilpi
- Ovikello
- Lukko ja avainten kunnossapito
Osakkaan vastuulla
- Väliovi/sisempi ulko-ovi tiivisteet, pinnoite ja helat
- Ulko-oven sisäpuolen pinta
- Osakkaan asentama turvalukko, varmuusketju ym.
- Ovipumppu
- Huonetilojen välinen kynnys
Parveke
Jos parvekkeelle on kulku vain osakehuoneistosta, kuuluu se huoneistoon ja on täten osakkaan hallinnassa olevaa tilaa. Taloyhtiö vastaa niistä parvekkeista, joille on yleinen pääsy.
Taloyhtiön vastuulla
- Rakenteet, eristeet, vedenpoistojärjestelmät
- Julkisivupinnat: taka– ja päätyseinä, ikkuna, ulko-ovi, kaiderakenne ja kaiteen ulkopinta
- Julkisivussa tai katossa oleva valaisin
- Taloyhtiön asennuttamat parvekelasit
Osakkaan vastuulla
- Sisäpinnat: lattia ja kaiteen sisäpinta
- Sisäovi
- Puhtaanapito
- Osakaan muutostyönä asennetut parvekelasit
- Osakkaan asentama valaisin tai lämmitin ja niiden lamput
Osakashallinnassa oleva piha-alue
Piha-alueiden vastuunjako riippuu siitä, kuka piha-aluetta hallinnoi. Huoneiston rajattu piha-alue voi olla joko taloyhtiön tai osakkaan hallinnassa riippuen yhtiöjärjestyksen määräyksestä. Hallinnointi vaikuttaa kunnossapitovastuuseen sekä oikeuteen tehdä muutostöitä. Mikäli yhtiöjärjestyksessä mainitaan, että huoneistoihin kuuluu piha-alue tai että osakkeet tuottavat oikeuden hallita piha-aluetta, on piha osakkaan hallinnassa. Osakashallinnassa olevalla pihalla vastuut ovat vastaavanlaiset kuin huoneistossakin, eli osakas vastaa pihan sisäpuolisesta kunnossapidosta, yhtiö rakenteista ja perusjärjestelmistä.
Taloyhtiön vastuulla
- Maapohja ja perusjärjestelmät
- Yhtiön istuttamat puut
- Raja-aidat, rakenne ja ulkopuolen maalaus
- Terassi, pihavarastot ja katokset
- Valaisimet
Osakkaan vastuulla
- Huoneistopihan nurmikko, istutukset ja osakkaan istuttamat puut
- Pihavaraston sisäosien kunnossapito, muutostyönä koko varasto
- Terassin pinnan kunnossapito, osakkaan asentamana koko rakenne
- Raja-aidan sisäpuolen maalaus, osakkaan oma aita kokonaisuudessaan
- Rajalla olevan pensasaidan leikkaus
HUOM. Jos pihat ovat yhtiön hallinnassa, mutta osakkaiden käytössä, on osakkaalla kuitenkin hoitovelvollisuus. Käytännössä tämä tarkoittaa esimerkiksi istutusten hoitoa ja nurmikon leikkaamista. Taloyhtiön hallinnassa oleville pihoille ei saa tehdä mitään ilman yhtiön lupaa.
Rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät
Taloyhtiö on vastuussa sellaisista rakenteista, eristeistä ja järjestelmistä, jotka se on rakennuttanut tai muuten ottanut vastuulleen. Lisäksi yhtiö on vastuussa kiinteistön piha-alueesta ja sen turvallisuudesta, kuten myös piharakenteista ja valaisusta. Jos yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluva rakenne aiheuttaa vahinkoa huoneiston sisäosille, jotka kuuluvat osakkaan vastuun piiriin, on yhtiön korjattava vahinko myös sisäosien osalta perustasoon asti. Löydät perustasosta lisää tietoa esimerkiksi täältä.
Taloyhtiön vastuulla
- Julkisivu
- Kiinteät rakenteet
- Eristeet: ääni, lämpö ja vesi
- Perusjärjestelmät: sähkö, vesi, lämmitys, kaasu, viemäri, ilmanvaihto, tietoliikenne, antenni
- Yleiset tilat: porrashuoneet, hissi, sauna, pesuhuoneet, tuuletusparvekkeet, väestötilat, kerhohuone, pyykkitupa, kuivaushuone jne.
- Piha-alue
- Piharakenteet
- Valaisimet
