Joni Hänninen, johtaja, tekniset palvelut
Asuntokauppa on piristymässä etenkin Uudenmaan alueella ja remontti saattaakin olla monella kodinomistajalla ja asuntosijoittajalla ajankohtainen. Taloyhtiössä remontoiminen on tietysti täysin sallittua – kodista saa ja kannattaa ilman muuta tehdä oman näköinen. Mutta ennen kuin tartut täyden tohinan vallassa vasaraan tai revit innostuksissasi entiset kylppärikaappien ovet irti, kannattaa tutustua ajatuksella taloyhtiössä remontointiin liittyviin velvollisuuksiin.
Oppaan sisältö:
- Remontista ilmoittaminen
- Mitä ja mihin remontista kuuluu ilmoittaa?
- Kuka valvoo taloyhtiössä tehtävää remonttia ja kuka remontista on vastuussa?
- Kuka on vastuussa taloyhtiön kylpyhuoneremontista?
- Asuntokaupan rekisteröinti Maanmittauslaitoksessa (MML) on tärkeää ennen remontointia
1. Remontista ilmoittaminen
Taloyhtiössä tehtävästä remontista tulee aina ilmoittaa kirjallisesti. Remontista on ilmoitettava taloyhtiölle, koska se voi vaikuttaa koko rakennuksen rakenteisiin sekä naapuriasuntoihin. Ilmoituksella sekä sinä että taloyhtiö saatte varmuuden siitä, että työt suoritetaan asianmukaisesti ja mahdolliset häiriöt minimoidaan.
Kirjallisen remontti-ilmoituksen perusteella taloyhtiö osaa valvoa remontin toteuttamista, huomioida tarvittavat turvallisuus-, lupa- ja määräysasiat sekä tarjota osakkaalle tukea ja apua. Ilmoittamattomat, omin luvin tehdyt remontit voivat aiheuttaa kalliita korjauksia taloyhtiölle, joista osakas on korvausvastuussa.
Taloyhtiölle tehtävän remontti-ilmoituksen lisäksi asiasta on kohteliasta ilmoittaa myös naapureille. Remontintekijän selkeä ilmoitus remontista, sen kestosta ja työn aiheuttamasta haitasta kannattaa jättää ainakin ilmoitustaululle. Seinänaapureille voi myös huikata aikeista erikseen – kohtelias naapuri on kaikkien suosikki!
2. Mitä ja miten asunnon remontista tulee ilmoittaa?
Remontista ilmoittamisen kanssa kannattaa ennemmin olla liian tunnollinen kuin selvitellä ja pahoitella jälkikäteen. Ilmoitusvelvollisuus ei lähtökohtaisesti koske pientä pintaremonttia, kuten maalausta tai tapetointia, hyllyjen kiinnittämistä, tai esimerkiksi keittiö- ja kylpyhuonekaappien vaihtamista, jos vaihtamiseen ei liity minkäänlaisia vesieritys-, ilmanvaihto- tai viemäröintitöitä. Jos ilmoitustarve epäilyttää, kannattaa asiasta kysäistä isännöinnistä.
Remontista ilmoitetaan taloyhtiölle ja ilmoitus käsitellään isännöinnin ja/tai hallituksen toimesta. Useimmiten täytettävä remontti-ilmoituslomake löytyy sähköisenä isännöinnin verkkosivuilta.
Kirjallisessa ilmoituksessa tulee esittää omien tietojen ja tarkan osoitteen lisäksi tiedot remontin sisällöstä, aikataulusta sekä remontin tekijöistä ja mahdollisista suunnittelijoista sekä urakoitsijoista. Mukaan voi laittaa myös ehdotuksen työn valvojaksi. Ilmoituksen perusteella isännöinti arvioi tarvittaessa hallituksen kanssa yhdessä, tarvitseeko remontille hankkia erityisiä lupia tai tehdä lisäselvityksiä. Samalla tarkastellaan myös tarvittavan valvonnan laajuus.
Esimerkiksi seuraavista töistä tulee aina ilmoittaa:
- Parketin asennus muovimaton tilalle
- WC:n, kylpyhuoneen ja saunan remontointi, rakentaminen tai poistaminen
- Keittiön allaskaappien vaihtaminen
- Pesukoneen tai astianpesukoneen asentaminen, jos koneen vesi- ja viemäriletkulle tai sähköjohdolle ei ole liitäntävalmiutta
- Hanan tai wc-istuimen vaihto
- Hanan irrottaminen, veden katkaisemista edellyttävät työt
- Kiinteiden sähköjohtojen asentaminen ja poistaminen
- Viemäri-, käyttövesi-, sähkö-, lämmitys- tai ilmanvaihtojärjestelmiin liittyvien laitteiden asentaminen, muuttaminen tai poistaminen (lämmitysjärjestelmään kuuluva lämmityspatteri tai lattialämmitys, integroitu liesi, liesikupu tai ilmanvaihtoon kytketty liesituuletin, lämminvesivaraaja)
- Parvekkeen lattian pinnoitteen vaihtaminen (saattaa vaikuttaa vesieristykseen)
- Muutokset kantaviin väliseiniin
- Muutokset ulko-oviin (esimerkiksi ovisilmän tai turvalukon asentaminen)
- Kevyiden väliseinien purkaminen, siirtäminen tai uusien rakentaminen, jos seinien sisällä kulkee sähkö- yms. johtoja
Tarkista tarvittaessa isännöinnistä:
- Ohjeet huoneen lattia-, seinä- tai kattomateriaalin vaihtamisesta, jos järjestely voi huonontaa ääni- tai lämpöeristystä tai vaikuttaa kosteuden siirtymiseen rakenteen kautta
- Altaan ja allaskaapin vaihtamisesta, asentamisesta tai poistamisesta, jos työ vaikuttaa vesijohtoon, hanaan tai viemäröintiin
Tee ilmoitus ajoissa
Muista ennakoida remonttia ja tehdä ilmoitus taloyhtiölle hyvissä ajoin. Urakoitsijoita ja muita suunnittelijoita ei kannata buukata seuraavaksi päiväksi ilmoituksen tekemisestä. Remontti-ilmoituksen käsittelyajat vaihtelevat remontin tyypistä ja esimerkiksi loma-ajoista riippuen muutamasta päivästä muutamaan viikkoon.
3. Taloyhtiössä tehtävän remontin valvonta
Remontin valvonta on taloyhtiön vastuulla. Kun remontista on ilmoitettu isännöinnille, taloyhtiö pystyy valvomaan remontin etenemistä ja varmistamaan, että remontti noudattaa voimassa olevia määräyksiä. Isännöinti ei valvo remonttia vain vahtiakseen osakasta, vaan tarkoitus on nimenomaan taata myös remontintekijän turvallisuus ja oikeudet.
Taloyhtiö nimeää remontille valvojan ilmoituksen vastaanotettuaan. Isommissa remonteissa valvoja voi olla tekninen isännöitsijä tai jokin ulkopuolinen toimija, mutta pienemmissä muutostöissä valvontaa ei välttämättä tarvita. Esimerkiksi vedeneristykseen liittyvät remontit valvotaan kuitenkin aina tarkasti paikan päällä.
Valvonnan tavoitteena on esimerkiksi ennaltaehkäistä vahinkoja. Isännöinti havaitsee remontin mahdolliset puutteet nopeasti ja tarjoaa remontintekijälle myös tärkeää tukea. Taloyhtiössä tehtävä remontti etenee kaikille osapuolille mutkattomasti, kun isännöinnillä on tarkat tiedot muutostöiden yksityiskohdista. Valvonnan laajuus riippuu aina remontista, mutta tässä joitain esimerkkejä valvontakäynneistä sisältöineen:
Aloituskatselmus
– Tarkastetaan remontointikohteella, että muutostyöt voidaan toteuttaa suunnitellusti ja käydään yhdessä läpi toteutusta
– Huomioitavia asioita ovat esimerkiksi suojaukset, tiedottaminen, vesikatkoista sopiminen
– Kylpyhuoneremonteissa on usein asioita, joita ei ole huomioitu ennen aloitusta, minkä vuoksi on tärkeää käydä suunnitelmat ja toteutus läpi valvojan kanssa
Purkukatselmus
– Tarkastetaan, että purkutyöt on tehty riittävässä laajuudessa
– Lisäksi katsotaan rakenteiden kunto, mitataan pintakosteudet ja tarvittaessa tarkastetaan lattiakaivon kunto
– Purkukatselmuksessa yleisimpiä havaintoja ovat lattiarakenteen kosteudet ja, että kaivoon ei ole mahdollista liittyä vesieristeellä hyvää rakennustapaa noudattaen
Putkimuutoskatselmus
– Tarvittaessa tehtävä katselmus, jossa varmistetaan, että putket on asennettu oikein ennen niiden jäämistä rakenteiden sisään
Vesieristystarkastus
– Kylpyhuonetta remontoidessa vesieristystarkastus on tärkeimpiä valvontakäyntejä
– Puutteellinen vesieristys aiheuttaa pahimmillaan vesivahingon, joka saattaa tulla esiin pitkänkin ajan kuluttua saneerauksesta
– Yleisimpiä puutteita ovat virheelliset kaivonliitokset, ylösnostot ja vesieristeen kalvopaksuudet
Lopputarkastus
– Tarkastetaan, että muutostyöt on tehty suunnitelmien mukaisesti, sovitussa laajuudessa ja hyvää rakennustapaa noudattaen
– Varmistetaan oikeat kirjaukset isännöitsijäntodistukselle muutostyön laajuudesta
– Yleisimpiä korjausta vaativia asioita ovat puutteet turvaetäisyyksissä ja kannakoinnissa sekä lattiankaatovirheet
Vastuu vahingoista on remontintekijällä eli osakkaalla
Vaikka taloyhtiö valvoo remonttia, osakas vastaa mahdollisista vahingoista. Kun suunnittelet remonttia, valitse työn suorittajaksi ammattilainen ja varmista, että kaikki tarvittavat ilmoitukset, suunnitelmat ja valvonta hoidetaan huolellisesti. Huolimattomuus jo remonttiprosessin alkuvaiheessa voi johtaa vahingonkorvausvastuuseen.
4. Kylpyhuoneen remontti taloyhtiössä – kuka on vastuussa?
Kylpyhuoneiden remontointi herättää taloyhtiössä usein kysymyksiä. Epäselväksi jää monesti se, miten vastuu kylpyhuoneremontista jakautuu osakkaan ja taloyhtiön välillä.
Kylpyhuoneremontti on yksi arvokkaimmista huoneistossa tehtävistä remonteista. Jos kylpyhuoneessa tai muussa märkätilassa ei ole teknisiä vikoja, vaan se halutaan uusia esimerkiksi esteettisistä syistä, on kyseessä ns. mukavuusremontti. Tällaisessa tapauksessa osakas vastaa lähtökohtaisesti kaikista kuluista.
Jos mukavuusremontti edellyttää asbestin huomioimista ja kalliimpia purkutöitä, vastaa osakkeenomistaja myös asbestipurkukustannuksista. Mukavuusremontoinnissa osakas vastaa myös vesieristeiden uusimisesta, vaikka ne kuuluvat lain mukaan taloyhtiölle. Näin siksi, että mukavuusremontin perusperiaatteena on, että siitä ei aiheudu kuluja yhtiölle. Osakas vastaa näiden lisäksi myös kohtuullisista valvontakustannuksista.
Tilanteessa, jossa osakkaan remontin yhteydessä kylpyhuoneessa paljastuukin vesivahinko, siirtyy vastuu kylpyhuoneen korjaamisesta lähtökohtaisesti taloyhtiölle. Tällöin taloyhtiö vastaa purkukustannusten lisäksi rakenteiden, vesieristeen ja pinnoitteiden ennallistamisesta yhtiön perustasoon. Jos osakas haluaa tällaisen korjauksen yhteydessä esimerkiksi perustasoa paremmat laatat, vastaa osakas tällaisen tasoparannuksen kustannuksista. Taloyhtiön perustaso vaihtelee taloyhtiöittäin. Perustaso voi viitata tasoon, joka on ollut voimassa siitä lähtien kun rakennus on valmistunut, mutta toisaalta se voi olla myös myöhemmässä peruskorjauksessa omaksuttu taso, jossa huoneistojen ominaisuuksia on parannettu. Lue lisää perustasosta tästä KAK-lain artikkelista.
5. Asuntokaupan rekisteröinti Maanmittauslaitoksessa (MML)
Viimeisenä on hyvä vielä muistuttaa yhdestä tärkeästä asiasta – nimittäin asuntokaupan rekisteröinnistä. Usein huoneiston remontti on ajankohtaista juuri uuteen asuntoon muuttamisen yhteydessä. Jotta uusi osakkeenomistaja voi hallita huoneistoa virallisesti ja esimerkiksi toteuttaa remontteja, asuntokauppa on rekisteröitävä Maanmittauslaitoksessa (MML). Remontti-ilmoituksen yhteydessä tarkistetaan aina, että ilmoittaja on osakkeenomistaja eikä esimerkiksi vuokralainen, minkä vuoksi on tärkeää, että omistustieto on oikein Maanmittauslaitoksen ylläpitämällä osakeluettelolla.
Aika tarttua työkaluihin!
Pitkän oppaan lopputulemana haluamme ennen kaikkea kannustaa vastuulliseen ja huolelliseen remppaamiseen. Remontointi voi joskus tuottaa harmaita hiuksia ja kiristää leukalihaksia, mutta ainakin kunnollisella valmistelulla suuri osa huolista on poissa.
Kontu on taloyhtiön ja osakkaan apuna niin pienemmissä kuin suuremmissakin remonteissa.
