Taloyhtiön hallitus esittelee vuosittain kunnossapitotarveselvityksen yhtiökokouksessa. Tämä ei ole vain lakisääteinen velvoite, vaan myös erinomainen tilaisuus varmistaa, että asumisen arki rullaa sujuvasti niin tänään kuin tulevinakin vuosina. Lue tiivistä oppaastamme kaikki oleellinen taloyhtiön kunnossapitotarveselvityksestä:
1. Mikä on kunnossapitotarveselvitys eli KPTS?
2. Miksi kunnossapitotarveselvitys on tärkeä?
3. Onko kunnossapitotarveselvitys pakollinen?
4. Miten kunnossapitotarveselvitys laaditaan?
5. Vinkkejä kunnossapitotarveselvitykseen
6. Usein kysyttyjä kysymyksiä kunnossapitotarveselvityksestä
Löydät tietoa kunnossapitotarveselvityksestä, myös webinaaritallenteestamme ”Kaikki KPTS:stä – Tietopaketti hallituslaiselle”. Pääset webinaaritallenteeseen >>>TÄSTÄ
1. Mikä on kunnossapitotarveselvitys eli KPTS?
Kunnossapitotarveselvitys on hallituksen kirjallinen käsitys taloyhtiön rakennusten ja kiinteistöjen tulevista kunnossapitotarpeista seuraavalle viidelle vuodelle. Kunnossapitotarveselvitykseen sisällytetään sellaiset toimenpiteet, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Usein kunnossapitotarveselvitys laaditaan yhteen dokumenttiin esimerkiksi listamuotoon.
Taloyhtiön kunnossapitotarveselvitys voi toimia keskustelun pohjana yhtiökokouksessa, mutta kyseessä ei ole päätösasia eikä sisältöä muuteta keskustelun pohjalta. Varsinaiset päätökset kunnossapitotöistä, hankkeista ja remonteista tehdään yhtiökokouksessa perusteellisemmin valmisteltujen ehdotusten pohjalta.
2. Miksi kunnossapitotarveselvitys on tärkeä?
Vastuunjaon osalta on tärkeä tarkistaa aina myös yhtiöjärjestyksen määräykset. Yhtiöjärjestyksessä taloyhtiö voi poiketa lain yleisistä säännöistä ja määrittää esimerkiksi osakkeenomistajalle vastuun sellaisista asioista, jotka tavallisesti kuuluvat yhtiölle, tai ottaa vastuulleen osakkaalle tyypillisesti kuuluvia tehtäviä. Poikkeukset voivat koskea kaikkia osakkaita tai vain tiettyjä huoneistoja. Asunto-osakeyhtiölain säännökset kunnossapitovastuun jakautumisesta ovat myös melko suppeita, joten täsmennykset yhtiöjärjestyksessä ovat usein paikallaan.
Jos kunnossapitovastuun jakoa halutaan muuttaa, tulee sen olla selvästi kirjattuna yhtiöjärjestykseen, jotta osakkaat varmasti ymmärtävät, mitkä tehtävät kuuluvat hänelle ja mitkä yhtiölle. Esimerkiksi taloyhtiö, jossa on jälkikäteen rakennettu ullakkohuoneistoja, voi määrätä yhtiöjärjestyksessä, että vain nämä huoneistot vastaavat omasta ilmanvaihtojärjestelmästään, vaikka muu talo toimii painovoimaisella ilmanvaihdolla. Tällaisissa tilanteissa yhtiöjärjestyksen määräysten tulee olla selkeitä, jotta osakkaat ymmärtävät, mitä kukin vastaa.
Yhtiöjärjestys on useimmiten luettavissa taloyhtiön asukkaiden asukaskanavista, Konnun asiakkaiden portaaliin pääset helposti tästä
Taloyhtiö voi halutessaan teetättää omaan lukuunsa myös osakkaan vastuulle kuuluvia kunnossapitotöitä, jos kaikkien osakkaiden saama hyöty on yhtä suuri. Nämä ovat esimerkiksi ikkunoiden tiivisteiden vaihdot tai palovaroittimet. Vaikka taloyhtiö suorittaisikin tällaisen kunnossapitotyön, säilyy vastuu edelleen osakkaalla alkuperäisen vastuunjaon mukaisesti.
3. Onko kunnossapitotarveselvitys pakollinen?
Kyllä, kunnossapitotarveselvitys on pakollinen kaikille taloyhtiöille. Vuonna 2010 voimaan tulleen asunto-osakeyhtiölain 6. luvun 3§ mukaan hallituksen on laadittava ja esitettävä yhtiökokouksessa selvitys taloyhtiön kunnossapitotarpeesta. Selvityksen on katettava kaikki merkittävät korjaustarpeet, jotka vaikuttavat osakehuoneistojen käyttöön tai käyttökustannuksiin. Laki velvoittaa hallituksen päivittämään selvityksen viiden vuoden välein, mutta käytännössä kpts:ää tarkastellaan vuosittain.
4. Miten kunnossapitotarveselvitys laaditaan?
Kunnossapitotarveselvityksen laadinnassa kannattaa käyttää apuna asiantuntijoita. Monelle taloyhtiön hallituksen jäsenelle voi olla haastavaa hahmottaa, mitkä kiinteistön osat vaativat ensisijaisesti korjausta ja mikä voi odottaa. Erinomainen pohja kunnossapitotarveselvityksen laatimiseen on kiinteistön kuntoarvio ja siihen liittyvä pitkän tähtäimen suunnitelma (PTS). Kuntoarvion avulla arvioidaan kiinteistön rakenteiden ja järjestelmien kunto sekä kartoitetaan korjaustarpeet seuraavalle kymmenelle vuodelle. Näiden tietojen pohjalta laaditaan PTS-ehdotus, joka sisältää tiedot kiinteistön korjausten ajoittumisesta, kiireellisyydestä sekä kustannuksista. Tämä pitkän tähtäimen suunnitelma toimii erinomaisena lähtökohtana lain vaatimalle kunnossapitotarveselvitykselle.
Kun taloyhtiöllä on kuntoarvio ja PTS, hallitus kokoontuu käymään läpi kaikki suunnitellut toimenpiteet. Hallituksessa tarkastellaan, mitkä korjaushankkeet ovat kriittisiä seuraavan viiden vuoden aikana, ja mitkä voidaan ajoittaa myöhempään ajankohtaan. Tämän pohjalta laaditaan kunnossapitotarveselvitys, jossa priorisoidaan tarvittavat toimenpiteet. Kustannusarvioita voidaan ottaa mukaan silloin, kun niistä on riittävän realistiset arviot esim. tehtyjen kilpailutusten myötä. Kunnossapitotarveselvitykseen kannattaa kuitenkin aina myös sisällyttää mukaan huomio siitä, että kustannukset ovat arvioita ja todelliset kulut ovat tiedossa vasta, kun hanke on päättynyt.
Kunnossapitotarveselvityksen laadinnassa kannattaa usein hyödyntää isännöinnin hallinnollista ja teknistä ammattitaitoa, jotta suunnitelmassa pystytään huomiomaan niin kiinteistönpito, asumisviihtyvyys kuin taloudellinenkin puoli.
5. Vinkkejä kunnossapitotarveselvitykseen
– KPTS:ää tarkastellaan usein vuosittain
– Kunnossapitotarveselvityksen tarkastelu ja päivitys kannattaa aloittaa jo syksyllä!
Tämä siksi, että kaikki tarvittavat toimenpiteet ehditään tekemään ennen yhtiökokousta. Näitä voivat olla esimerkiksi kuntoarvion läpikäynti ja tilanteen varmistaminen kiinteistökierroksella, potentiaalisten urakoitsijoiden etsiminen ja hankkeiden kilpailutukset sekä tarkemmat hankevalmistelut laskelmineen.
– Kiinteistökierros on hyvä tapa tarkistaa, miltä eri osat näyttävät ja peilata niitä kuntoarviossa oleviin tuloksiin. Tämä auttaa arvioimaan tämänhetkistä tilannetta ja prioriteetteja. Usein kierroksessa kannattaa hyödyntää teknisen kompetenssin omaavaa asiantuntijaa, kuten teknistä isännöitsijää.
– Usein myös huoltomiehillä on hyvä ja laaja kokemus kiinteistöstä ja sen kunnosta
– Myös hallituksen jäsenet voivat toteuttaa kiinteistökierroksia, mutta teknisen asiantuntijan käyttö on suositeltavaa, sillä ylimääräiset ammattilaisen silmät saattavat havaita jotain, joka jäisi maallikolla huomaamatta
– Varsinaisessa KPTS-dokumentissa on syytä käyttää selkeää ja ymmärrettävää kieltä. Kapulakielikin on parempaa kuin liian tekniset termit! On tärkeää, että osakkaat ymmärtävät kunnossapitotarveselvityksen sisällön.
6. Usein kysyttyjä kysymyksiä kunnossapitotarveselvityksestä
Katso tästä vastaukset usein kysyttyihin kysymyksiin.
Onko KPTS sisältö eri kuin taloyhtiön kuntoarviossa?
Kyllä, kuntoarvion keskeisin tuotos on arvioitsijan laatima kunnossapitosuunnitelmaehdotus eli PTS, joka pohjalta hallitus muodostaa kunnossapitotarveselvityksen eli KPTS:n.
Mikä on isännöitsijän rooli taloyhtiön KPTS:n suunnittelussa ja toteutuksessa?
Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti.
Isännöitsijällä on keskeinen rooli taloyhtiön kunnossapidon suunnittelussa. Isännöitsijän tehtävänä on varmistaa, että KPTS on kattava ja käytännöllinen työkalu taloyhtiön pitkän aikavälin suunnittelussa. Isännöinti auttaa myös hallitusta suunnittelemaan ja hankkimaan tarvittavia selvityksiä ja rahoitusta sekä huolehtii, että hankkeisiin liittyvä päätöksenteko sujuu lakien mukaisesti.
Mikä on hallituksen vastuu kunnossapidosta?
Hallitus huolehtii taloyhtiön hallinnosta sekä kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallituksen vastuu sisältää sekä kiinteistön kunnon seuraamisen että tarvittavien korjausten suunnittelun.
Hallitus saa kuitenkin isännöitsijältä tukea ja apua tarvittavissa tilanteissa, vaikka vastuu hallituksella onkin.
Miksi suunnitelmissa viitataan kuntoselvitysten eri osa-alueiden laskennallisiin käyttöikiin, jotka ovat liian pieniä eivätkä välttämättä tarkoita todellisia käyttöikiä?
Laskennallisten käyttöikien hyödyntäminen on vakiintunut käytäntö.
Kuntoarvio suoritetaan aistinvaraisesti ja mikäli rakenteissa ei ole havaittavissa muutoksia, peilataan rakenteen kuntoa laskennallisiin käyttöikäarvioihin.
Mikäli rakenteen kunto halutaan selvittää tarkasti, suositellaan kuntotutkimuksen teettämistä, jossa rakenteisiin pureudutaan. Kuntotutkimus on rakenteita rikkova menetelmä.
Yhteenveto
Kunnossapitotarveselvitys on erinomainen työkalu taloyhtiön johtamis- ja kehittämistyössä. Se antaa hallitukselle ja osakkaille selkeän kuvan kiinteistön tulevista tarpeista ja mahdollistaa fiksun suunnittelun sekä ennakoivan kunnossapidon. Näin taloyhtiö pystyy ylläpitämään kiinteistönsä arvoa ja tarjoamaan asukkaille turvallisen ja viihtyisän asuinympäristön.
Kunnossapitotarveselvitys auttaa myös asukkaita ja osakkaita varautumaan tulevaan. Sen avulla kiinnitetään huomio taloyhtiön pitkäjänteiseen ylläpitoon ja varmistetaan, että jokainen osakas on tietoinen tulevista korjaustarpeista ja niiden vaikutuksista kustannuksiin. Kun tiedämme, mitä edessä on, voimme varautua hyvissä ajoin ja välttää ikäviä yllätyksiä. Näin kotimme pysyvät kunnossa ja asuminen sujuvana vuodesta toiseen.
Me Konnulla uskomme, että sujuva arki alkaa suunnitelmallisuudesta. Kun kodinasiat ovat kunnossa, voi keskittyä nauttimaan elämästä. Lue lisää siitä, miten me Konnulla voimme auttaa taloyhtiöitä onnistumaan.
